Am Spitz 1
Eine verständliche Einschätzung der wichtigsten Chancen, Risiken und Kennzahlen dieser Musterimmobilie.
Eine durchschnittliche Renditeliegenschaft im 21. Wiener Bezirk mit moderaten Kennzahlen. Der negative Cashflow und die hohe Fremdfinanzierungsquote bremsen die Gesamtbewertung trotz der grundsätzlich soliden Lage in Floridsdorf. Das Objekt eignet sich für langfristig orientierte Investoren, die auf Wertzuwachs setzen und den monatlichen Minuszuschuss einplanen können.
- Gute Lage in einem wachsenden Wiener Bezirk mit hervorragender öffentlicher Anbindung (U6 Floridsdorf, Schnellbahn Wien-Nord)
- Solide Bruttomietrendite von 3,8 % – im Marktdurchschnitt für innenstadtnahe Wiener Bezirke
- Moderates Wertsteigerungspotenzial durch Nähe zu Stadtentwicklungsgebieten rund um die Seestadt Aspern
- Langfristig vermietetes Objekt mit verlässlichem Mieter – niedrige Leerstandsrisiken und stabile Einnahmenbasis
- Negativer monatlicher Cashflow von –142 € – das Investment erfordert dauerhaften Eigenkapital-Zuschuss aus dem laufenden Einkommen
- Hoher Loan-to-Value (LTV) von 78 % macht das Objekt spürbar zinsänderungsempfindlich – ein Anstieg um 1 % erhöht die Jahresbelastung um ca. 1.900 €
- Tilgungsdeckung von nur 0,89 – die Nettomiete deckt die Kreditrate nicht vollständig ab
- MRG-Vollanwendung möglich: gesetzliche Mietzinsbeschränkungen nach Richtwertmietzins können künftige Mieterhöhungen limitieren
- Mietsteigerungspotenzial prüfen: Eine Anpassung auf 760 € Nettomiete (+5,5 %) würde den monatlichen Cashflow in den neutralen Bereich bringen
- Sondertilgung erwägen: Eine Eigenkapitalaufstockung von 15.000–20.000 € senkt die monatliche Kreditbelastung und verbessert den Cashflow nachhaltig
- Instandhaltungsrücklage aufbauen: Planen Sie mindestens 75–100 €/Monat für Reparaturen und Instandhaltung ein – das Gebäude ist über 40 Jahre alt
Diese Analyse basiert auf fiktiven Musterdaten und dient ausschließlich der Demonstration. Alle Berechnungen beruhen auf vereinfachten Annahmen (z. B. konstante Mieten, lineare Kostenentwicklung, gleichbleibende Finanzierungskonditionen). Die tatsächliche Wertentwicklung kann wesentlich von diesen Annahmen abweichen.
Historische Renditen und Marktdaten sind kein verlässlicher Indikator für zukünftige Entwicklungen. Diese Beispielanalyse ersetzt keine Finanzierungs-, Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.
Alle Kennzahlen
8 Investment-Kennzahlen im Detail
Monatlicher Fehlbetrag nach allen Kosten. Das Objekt erfordert aktuell monatliche Zuzahlungen.
Formel: Nettomiete − Kreditrate − Betriebskosten − Verwaltung − Instandhaltung − Leerstand
Ihr eingesetztes Eigenkapital erwirtschaftet 4,2 % Rendite pro Jahr.
Formel: (Jahresnettomiete − Jahreskosten ohne Tilgung) / Eigenkapital × 100
Nettomietrendite nach Betriebskosten auf die Gesamtinvestition bezogen.
Formel: (Nettomiete × 12 − Jahresbetriebskosten) / Gesamtinvestition × 100
Bruttomietrendite vor Kosten – erste schnelle Einschätzung der Rentabilität.
Formel: (Bruttomiete × 12) / Kaufpreis × 100
Die Miete deckt nur 89 % der monatlichen Kreditrate – 11 % müssen aus Eigenkapital zugeschossen werden.
Formel: Nettomiete / Kreditrate
Das Objekt amortisiert sich durch die Miete in rechnerisch 26,3 Jahren.
Formel: Kaufpreis / Jahreskaltmiete
78 % des Kaufpreises sind fremdfinanziert – solides Verhältnis, aber zinsänderungssensibel.
Formel: Kreditbetrag / Kaufpreis × 100
Empfohlene monatliche Rücklage für Reparaturen und laufende Instandhaltung.
Formel: Wohnfläche × 10 €/m²/Jahr / 12
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