Immobilien Cashflow Rechner

Was ist der Cashflow einer Immobilie?

Der Cashflow einer Immobilie beschreibt den tatsächlichen Geldfluss, der nach Abzug aller laufenden Kosten von den Mieteinnahmen übrig bleibt. Er beantwortet die zentrale Frage jedes Immobilieninvestors: Bleibt am Ende des Monats Geld übrig – oder muss ich zuschießen?

Brutto-Cashflow vs. Netto-Cashflow

Der Brutto-Cashflow ergibt sich aus den gesamten Mieteinnahmen (Nettokaltmiete) abzüglich der Kreditrate. Diese Kennzahl ist jedoch wenig aussagekräftig, da sie wesentliche Kosten ignoriert.

Der Netto-Cashflow berücksichtigt sämtliche nicht umlagefähigen Kosten: Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskosten, Versicherungen und einen kalkulatorischen Leerstand. Erst der Netto-Cashflow zeigt, wie viel Geld tatsächlich in Ihrer Tasche bleibt.

Warum ist der Cashflow die wichtigste Kennzahl?

Während die Bruttomietrendite einen schnellen Überblick gibt, entscheidet der Cashflow darüber, ob Sie Ihr Investment langfristig halten können. Ein negatives Cashflow-Ergebnis bedeutet, dass Sie jeden Monat Geld aus eigener Tasche zuschießen müssen. Gerade bei Buy-and-Hold-Strategien über 10, 20 oder 30 Jahre ist das ein entscheidender Faktor für die finanzielle Stabilität.

Cashflow-Formel: So wird gerechnet

Die Berechnung des monatlichen Netto-Cashflows folgt einer klaren Formel:

Entscheidend ist, dass Sie nur die nicht umlagefähigen Betriebskosten ansetzen. Umlagefähige Kosten wie Wasser, Müllabfuhr oder Aufzugwartung zahlt der Mieter über die Betriebskostenabrechnung. Die nicht umlagefähigen Kosten – vor allem Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Teile des Hausgeldes – tragen Sie als Eigentümer.

Die Kreditrate ist in der Regel der größte Einzelposten. Sie setzt sich aus Zinsen und Tilgung zusammen und wird üblicherweise als Annuität berechnet. Je höher der Eigenkapitalanteil, desto niedriger die Kreditrate – und desto wahrscheinlicher ein positiver Cashflow.

Positiver vs. negativer Cashflow

Ein positiver Cashflow bedeutet, dass nach Abzug aller Kosten monatlich Geld übrig bleibt. Ihre Immobilie finanziert sich selbst und generiert darüber hinaus ein passives Einkommen. Das ist der Idealfall für jeden Investor.

Ein negativer Cashflow hingegen bedeutet, dass Sie monatlich aus eigener Tasche zuschießen müssen. Das ist nicht grundsätzlich schlecht – es kommt auf die Strategie an.

Wann ist ein negativer Cashflow akzeptabel?

• Wertsteigerungspotenzial: In begehrten Lagen wie Wien-Innere Stadt oder München kann die erwartete Wertsteigerung den monatlichen Zuschuss langfristig mehr als kompensieren.
• Steuervorteile: In Österreich können Verluste aus Vermietung und Verpachtung unter bestimmten Voraussetzungen mit anderen Einkünften gegengerechnet werden (Verlustausgleich). Die Abschreibung (AfA) von 1,5 % p. a. reduziert die steuerliche Belastung zusätzlich.
• Tilgungseffekt: Auch bei negativem Cashflow tilgen Sie Ihren Kredit. Mit jeder Rate steigt Ihr Eigenkapitalanteil – das ist ein Vermögensaufbau, der in der Cashflow-Betrachtung nicht sichtbar wird.

Grundsätzlich gilt: Je geringer der negative Cashflow, desto besser. Und: Planen Sie immer einen Puffer ein, denn unerwartete Reparaturen oder längerer Leerstand können die monatliche Belastung erhöhen.

Kaufnebenkosten in Österreich vs. Deutschland

Die Kaufnebenkosten beeinflussen den Cashflow indirekt, da sie das investierte Gesamtkapital erhöhen und damit die Eigenkapitalrendite senken. Zudem müssen sie häufig mitfinanziert werden, was die Kreditrate erhöht.

In Österreich liegen die Kaufnebenkosten mit rund 9 bis 10 % des Kaufpreises vergleichsweise stabil. In Deutschland variieren sie je nach Bundesland erheblich – allein die Grunderwerbsteuer schwankt zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg). Diese Unterschiede sollten Sie bei der Standortwahl berücksichtigen.

Cashflow-Beispiel: Wohnung in Wien

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht, wie sich der monatliche Cashflow zusammensetzt. Annahmen: Eine 55-m²-Wohnung im 12. Bezirk in Wien, Kaufpreis 220.000 €, Nettokaltmiete 700 € pro Monat, 20 % Eigenkapital, 3,5 % Zinssatz, 30 Jahre Laufzeit.

In diesem Beispiel ergibt sich ein negativer Cashflow von rund 243 € pro Monat. Das bedeutet: Sie schießen monatlich etwa 243 € zu. Gleichzeitig tilgen Sie Ihren Kredit und profitieren – bei Wertsteigerung in Wien – von einem wachsenden Immobilienwert. Mit einem höheren Eigenkapitalanteil von 30 % oder 40 % würde die Kreditrate sinken und der Cashflow deutlich besser ausfallen.

Tipps für positiven Cashflow

• Höhere Eigenkapitalquote: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer die monatliche Kreditrate. Bereits 30 % statt 20 % Eigenkapital können den Cashflow von negativ auf neutral oder positiv drehen.
• Günstigere Zinsen verhandeln: Vergleichen Sie Angebote mehrerer Banken. Schon 0,3 Prozentpunkte weniger können bei einer 30-jährigen Laufzeit mehrere Tausend Euro Unterschied ausmachen.
• Standort und Lage: Suchen Sie Lagen mit einem günstigen Verhältnis von Kaufpreis zu Miete. Randlagen von Großstädten oder aufstrebende Bezirke bieten oft bessere Cashflow-Chancen als absolute Top-Lagen.
• Nebenkosten optimieren: Prüfen Sie, ob die Hausverwaltung marktübliche Gebühren verlangt. Vergleichen Sie Versicherungsprämien und hinterfragen Sie die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
• Mietpotenzial ausschöpfen: Liegt die aktuelle Miete unter dem Marktniveau? Nach einem Mieterwechsel können Sie die Miete gegebenenfalls anpassen – natürlich im Rahmen der gesetzlichen Regelungen (Richtwertmiete, freie Miete).
• Kürzere oder längere Laufzeit: Eine längere Kreditlaufzeit senkt die monatliche Rate und verbessert den Cashflow. Die Gesamtzinsbelastung steigt zwar, aber die monatliche Liquidität wird geschont.